题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，

年限50年。假定空置率为10%，月租金为35元/平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元;建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值;房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，土地还原利率为9%，建筑物的还原利率为10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。

要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入;

(2)计算年总费用;

(3)计算房地合一的房地产的年纯收益;

(4)计算建筑物的年纯收益;

(5)计算土地的年纯收益;

(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)

提问人：网友cheng778 发布时间：2022-04-25

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第1题

某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结

构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元，空置率10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。

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第2题

某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质

为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。

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第3题

某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2009年有关经营情况如下：(1)2月以3000万元购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，当月未办完相关权属证件；(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造费用7800万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米；(3)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为()万元。

A.633

B.600

C.750

D.620

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第4题

甲房地产开发企业开发一住宅项目，实际占地面积12000平方米，建筑面积24000平方米，各税率为2，甲房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的计税依据为()

A.18000平方米

B.24000平方米

C.36000平方米

D.12000平方米

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第5题

某砖混结构单层住宅宅基地200。平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为()。

A.8600元

B.8800元

C.9000元

D.12000元

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第6题

某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积 120平方米，月租金 3000元，土地还原利率 10%，取得租金收入的总成本为 5000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200元/平方米，建筑物的年纯收益为 ____。

A.7000元

B. 31000元

C. 8800元

D. 12000元

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第7题

某幢写字楼，土地面积4 000 ㎡．总建筑面积为9 000 ㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限

为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2 000元/㎡，建筑物重置成本为1 300元/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

其他的相关资料如下。

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第8题

待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定

建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

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第9题

某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积 120平方米，月租金 4000元，土地还原利率 8%，取得租金收入的总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1000元/平方米，建筑物的年纯收益为()。

A.7000

B. 24000

C. 30400

D. 40000

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第10题

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用

途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70．00%

B.83．33%

C.84．00%

D.86．67%

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第11题

某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入10000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50

万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费为40万元,与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()。(1999年)

A．180万元

B．240万元

C．300万元

D．360万元

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