对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法

估价对象相关资料

名 称 数 据 名 称 数 据 总建筑面积 25000㎡ 房屋重置价格 2000元/㎡ 可出租建筑面积 22000㎡ 房屋耐用年限 50年 设备用房建筑面积 2500㎡ 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2% 管理用房建筑面积 500㎡ 月物业管理费 5元/㎡ 营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3% 可出租建筑面积的月租金

（不含物业管理费） 50元/㎡ 估价测算如下（节选）：

（一）年有效毛收入

22000㎡×（50+5）元/㎡×12 X（1-10%）=13068000元

二）年运营费用

1．年维修费用

25000㎡ X 2000元/㎡×2%=1000000元

2．年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）

3．年营业税及附加

年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元

4．年运营费用小计

年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

（三）年净收益

年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元

（四）估价结果