(一)有一个大型购物中心,总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租,开发商也有意整体出售该购物中心,现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果,当地商业房地产市场已趋于饱和;根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心;当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。如果采用收益法评估该购物中心,资本化率的合理取值范围应是()。
A.4%~5%
B.5%~6%
C.6%~7%
D.7%~8%
A.4%~5%
B.5%~6%
C.6%~7%
D.7%~8%
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素,并结合估价的需要,根据你的经验,判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是()。
A.前若干年内等额或等比增长,剩余经营期内维持在一定的水平
B.在全部经营期内持续增长
C.在全部经营期内保持不变
D.前若干年内递增,之后递减,最终稳定在一定水平
房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%~4% 5%~6% 商业 5%~6% 7%~8% 工业 4%~5% 6%~7%第 12 题 如果采用收益法评估该购物中心,资本化率的合理取值范围应是()。
A.4%~5%
B.5%~6%
C.6%~7%
D.7%~8%
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元,m2(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)
案例:购物中心消防设计评估
一、情景描述
某购物中心共四层,建筑面积约为28000m2,该建筑中设有一中庭。平面图如下图。
该建筑的具体结构和布局主要用于销售服装、电器、化妆品、书籍和百货等,而且所有商铺都设有展览窗和通向一般购物区的无障碍循环道路。
购物中心一楼和项楼各有一个停车处,2楼和3楼各设有一个餐厅,每个餐厅一次可容纳200人同时进餐,在中庭2楼和3楼也分别设有能同时容纳50人的一个快餐厅。
该购物中心的耐火等级为一级,整个建筑采用耐火钢结构,它要求结构框架耐火极限不低于3~4h;楼板和梁耐火极限不低于2h。
整个建筑安装了自动喷淋灭火系统,设在每一层管道井中的立管提供灭火所需水量和压力,管道井一般设在购物中心出口走廊的进口处或建筑的其他地方,但是其支管长度不应超过45m。同时在整个建筑中还安装有火灾报警系统,用来监控自动喷水设备、启动开关和烟气探澳1器,该系统最终受到中央控制室的监控。
在二楼购物区和三楼中庭中心处设有机械排烟控制系统,该系统以59m3/s的速率将烟气从中庭顶部排出。按照规范要求:该系统按照大小排列,维持烟气层至少高于第三层(面对中庭)3.05m。该系统以机械方式补气,通过购物中心或中庭处的喷淋水流烟气探测系统
激活。所有的机械系统和控制系统的用电都由一台备用发电机提供。性能化防火设计方法的设计范围包括问题的确定、建筑物本身性质、设计特征、预算、工期及适用规范等。该购物中心性能化消防设计流程图如下:
二、问题
1.建筑物性能化消防设计应遵循什么基本程序?
某大型购物中心建筑,建筑面积为144000m2,建筑高度为24m,地上6层,地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房(设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m2,按建筑面积不大于1000m2划分为2个防火分区)和商店营业厅(商店营业厅建筑面积为22000m2,采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m2和12000m2两个部分,并且采用下沉式广场将其局部连通;按照建筑面积不大于2000m2划分为11个防火分区);该购物中心地上1~6层每层的使用功能均为商店营业厅,每层建筑面积均为20000m2,均按建筑面积不大于5000m2划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。
该购物中心商店的疏散人数如何计算?
购买该地块的正常价格为V()万元。
A.V=1910
B.1850<V<1910
C.V=1850
D.V=1790
某大型购物中心建筑,建筑面积为144000m2,建筑高度为24m,地上6层,地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房(设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m2,按建筑面积不大于1000m2划分为2个防火分区)和商店营业厅(商店营业厅建筑面积为22000m2,采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m2和12000m两个部分,并且采用下沉式广场将其局部连通;按照建筑面积不大于2000m2划分为11个防火分区);该购物中心地上1~6层每层的使用功能均为商店营业厅,每层建筑面积均为20000m2,均按建筑面积不大于5000m2划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。
当该建筑地下商店营业厅总建筑面积大于20000m2时,应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。相邻区域确需局部连通时,应采取哪些措施进行防火分隔?
某大型购物中心建筑,建筑面积为144000m2,建筑高度为24m,地上6层,地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房(设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m2,按建筑面积不大于1000m2划分为2个防火分区)和商店营业厅(商店营业厅建筑面积为22000m2,采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m2和12000m2两个部分,并且采用下沉式广场将其局部连通;按照建筑面积不大于2000m2划分为11个防火分区);该购物中心地上1~6层每层的使用功能均为商店营业厅,每层建筑面积均为20000m2,均按建筑面积不大于5000m2划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。
根据上述材料,该购物中心与周边建(构)筑物之间的防火间距应满足哪些规定?
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