题目内容（请给出正确答案）

[多选题]

在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括()。

A.划拨土地应补交的出让金

B.已抵押担保的债权数额

C.发包人拖欠承包人的建设工程价款

D.强制执行费用

E.估价费用

提问人：网友netblade 发布时间：2022-01-06

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更多“在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优…”相关的问题

第1题

在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括()。

A.划拨土地应补交的出让金

B.已抵押担保的债权数额

C.发包人拖欠承包人的建设工程价款

D.强制执行费用

E.估价费用

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第2题

下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（)。A.因抵押贷款需要，对拟抵押

下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是()。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

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第3题

（题干)某商业楼建筑面积为5000平方米，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋

(题干)某商业楼建筑面积为5000平方米，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。A.按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算

D.按建筑物己使用年限计算

采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。A.收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

B.价值时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。A.2800万元

B.2940万元

C.4000万元

D.4200万元

假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。A.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D.该500万元可再次抵押

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

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第4题

（）是房地产估价人员在进行房地产价格评估时的时间界限。

A.估价作业日期

B.价值时点

C.估价目的

D.估价程序

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第5题

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发

放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

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第6题

评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。（)

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第7题

估价中是最常见的估价是价值时点为现在，估价对象为现在状况的估价，如房地产抵押价值评估、房地产损害赔偿估价、房屋征收评估、房地产司法处置评估等。（）

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第8题

（题干)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发

(题干)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。采用现金流量折现法进行估价时，正确的是()。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取()。A.价值时点的住宅市场价格

B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点

C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括()。A.销售费用、销售税费和开发利润

B.销售费用、销售税费和投资利息

C.销售费用、销售税费和购地税费

D.销售费用、销售税费和企业所得税

关于该估价项目的说法，正确的是()。A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率

B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价

C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果

D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

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第9题

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（)

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。()

A．正确

B．错误

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第10题

估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是（）。

A.拍卖价值

B.招标价值

C.挂牌价值

D.抵押价值

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