题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元

，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？ (2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少？

提问人：网友lingsheng 发布时间：2022-01-07

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第1题

（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？
（2）据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是

（1）有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本（含税费）最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少？

（2）据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是

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第2题

甲房地产开发公司（以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为家公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。

乙公司为甲公司地块选择的目标市场模式属于()。

A.复合产品模式

B.复合市场

C.完全市场覆盖模式

D.产品专业化模式

若甲公司要求的利润为4800万元，则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为()元/m2。A.4133

B.11333

C.12133

D.20340

乙公司为了准确对地块进行产品定位，应研究()。A.区域产业链

B.甲公司竞争优势

C.地块所属区域的商务性

D.地块位置的昭示性

乙公司对拟开发项目选择推广渠道，应重点考虑()。A.电话访问

B.专业杂志

C.户外广告

D.人际关系网络

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第3题

W省A市B房地产开发公司于2008年6月，通过拍卖出让方式获得了一宗20万m²的土地，用来进行居住小区的开发建设，该土地使用权出让合同约定2008年10月动工，但至2010年8月31日前一直未动工。经批准，该项目的规划设计方案为：住宅总建筑面积60万m²，预计总投资16200万元。该项目建设期为4年，1～4年的计划投资额分别为3600万元、4800万元、3800万元、4000万元，年均价格上涨率为5%。试分析如果在符合房地产项目转让条件的前提下，B房地产开发公司拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有（）。

A.必须取得出让方和规划行政主管部门的同意

B. 必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

C. 转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家

D. 相应调整土地使用权出让金

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第4题

根据下列材料回答下列各题。某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6 600

根据下列材料回答下列各题。

某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6 600万元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14 h㎡，住宅用地面积10 h㎡，总建筑面积400 000 ㎡，其中高层住宅建筑面积300 000 ㎡。预计总投资12 600万元。该用地土质较差，地下水位较高。

该居住小区的住宅建筑面积净密度为() ㎡/h㎡。

A.12 600

B.40 000

C.21 400

D.30 000

控制性详细规划对地块的规定性指标有()。A.容积率

B.用地面积

C.人口容量

D.建筑形式

该居住小区住宅建筑的基础最好采用()。A.条形基础

B.筏板基础

C.箱彤基础

D.独立基础

建设用地使用权的取得方式有()。A.划拔

B.出让

C.赠与

D.国家授权经营

如果该居住小区建成后开始销售，起价为3 900元/㎡，则该价格为()。A.所销售商品房的最低价格

B.最差楼层、朝向的商品房价格

C.不同楼层、朝向的商品房价格

D.所销售商品房的平均价格

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

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第5题

对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与

1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两宗地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的估价单价为11000元/m2。

下列关于增值收益的表述正确的是()。

A．以3号地块的总价扣除l号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

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第6题

（三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积为4000㎡的矩形土地；2

号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积为1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/㎡，2号地块的单价为8000元/㎡。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/㎡。

第 11 题下列关于增值收益的表述中正确的是（）。

A．以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

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第7题

需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地：2号地块与

1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。

下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A．以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

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第8题

某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况（包

某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作？(体现估价工作程序和步骤)

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第9题

W省A市B房地产开发公司于2008年6月，通过拍卖出让方式获得了一宗20万m²的土地，用来进行居住小区的开发建设，该土地使用权出让合同约定2008年10月动工，但至2010年8月31日前一直未动工。经批准，该项目的规划设计方案为：住宅总建筑面积60万m²，预计总投资16200万元。该项目建设期为4年，1～4年的计划投资额分别为3600万元、4800万元、3800万元、4000万元，年均价格上涨率为5%。试分析如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有（）。

A.B房地产开发公司必须申请办理房屋拆迁许可证

B. 必须委托专业拆迁单位实施拆迁

C. B房地产开发公司应与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，再行拆迁

D. 必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序

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第10题

某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司（以下简称甲

某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位。

甲公司开展市场调查时，首先搜集的信息有()。

A.户型布局

B.配套设施

C.潜在客户行业

D.潜在客户规模

为了掌握写字楼供应状况，甲公司需要分析的内容有()。A.竞争写字楼档次

B.竞争写字楼类型

C.竞争写字楼价格

D.竞争写字楼客户

甲公司对拟开发的写字楼选择定位模式时，其立足点为()。A.写字楼区位状况

B.潜在客户的核心价值

C.写字楼的运作模式