题目内容（请给出正确答案）

[多选题]

在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件()。

A.确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益

B.土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益

C.必须是持续且具有规律产生的收益

D.是安全可靠的收益

提问人：网友budded 发布时间：2022-01-06

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ABCD

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第1题

收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。

A. 收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益

B. 收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益

C. 未明确收益内涵、取得收益的方式

D. 忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等

E. 确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准

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第2题

在收益还原法中，()可作为评估地价的依据。

A. 直接收益

B. 实际收益

C. 客观收益

D. 间接收益

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第3题

每股收益（名词解释题）

每股收益

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第4题

土地估价中最常用的方法是()。

A．市场比较法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线估价法

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第5题

根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为()。

A．林业区

B．草田轮作区

C．谷物轮作区

D．自由农作区

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第6题

根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为()。

A．林业区

B．草田轮作区

C．谷物轮作区

D．自由农作区

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第7题

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一幢塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800元/平方米。开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85%，销售税费为不动产总价的6%。

若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值？

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第8题

某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。

已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。

试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

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第9题

有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为 20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。

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第10题

某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权，年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地还原率为12%。试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

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