题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（)。A．

土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的()。

A．替代原则

B．最有效利用原则

C．公开、公平原则

D．独立性原则

提问人：网友russet 发布时间：2022-01-07

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第1题

（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期

开发面积

开工时间

完成时间

开始销售时间

第一期

20万m2

第1年6月

第3年6月

第3年1月

第二期

15万m2

第4年6月

第5年6月

第5年1月

第三期

15万m2

第5年6月

第6年6月

第6年1月

由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。

A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

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第2题

如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

A. 估价依据

B. 估价方法

C. 估价结果

D. 需要特殊说明的事项

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第3题

（一）某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的国有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、文化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城镇居民可支配收入平均增长率为5%；②2005～2006年两年间，城市旧城改造拆迁建筑面积10万m2；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让金按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／m2：⑤该市工业用地出让最低价标准为384元／m2；⑥2004～2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元／m2，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／m2。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成．年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体经济组织支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况，回答51—55题。

下列对该城市地价水平变化的分析正确的是()。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

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第4题

采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是()。

A．职工工资

B．房屋折旧费

C．营业税