题目内容
（请给出正确答案）
下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
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B．收益法是以房地产价格形成的替代原理为基础的
C．收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商沽、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停军场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可
D．收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目运营登用如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率
A.是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数
B.与收益法中的报酬率的性质相同但求取方法不同
C.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率
D.体现了资金的利率和开发利润率两部分
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
有关收益法说法有误的一项是()。
A．收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
B．从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和
C．收益法是以预期原理为基础的
D．将资金购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用并不是等同的
关于假设开发法的说法，错误的是()。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价
A.判定物业是否为收益性物业，是看此类物业本质上是否具有直接产生收益的能力
B.某套公寓目前尚未出租而空置，所以不属于收益性物业
C.某幢写字楼目前尚未出租而空置，该楼属于收益性物业
D.尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“收益法”来求取
E.尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取
A.内部收益率是指使项目各期净现金流量的现值之和等于零的折现率
B.如果内部收益大于基准收益，说明项目的获利能力超过了所要求的收益率
C.内部收益率可以通过试错法和内插法求取
D.如果内部收益率大于基准收益率，则项目应该舍弃
A.收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值
B.利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于1
C.一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大
D.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低
E.经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型
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